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风起浪涌,楼市调控、“房住不炒”仍是主基调

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(原标题:风起浪涌,楼市调控、“房住不炒”仍是主基调)

一场席卷全国的疫情,令2020年的房地产市场走出了停摆、复苏、重振的特殊曲线。而这一年中的楼市新政,也呈现出前松后紧的态势。

中原地产统计数据显示,今年1-11月,全国房地产调控累计达到458次。从2、3月份全国相继20多个城市的纾困救市,到7月份杭州、东莞、宁波、深圳、南京等多个城市收紧楼市调控,在“房住不炒”的主基调下,今年的楼市调控以“一城一策”为主,主要涉及限购限售、引才新政、融资监管等。值得注意的是,在8、9月份长租公寓暴雷现象频发后,不少城市也迅速出台了有针对性的租赁监管新政。

20多个城市出台救市政策

今年年初,在疫情冲击之下,全国各地楼市成交陷入冰点。2月至3月期间,“应对疫情影响”成为关键词,20多个城市相继出台“救市”政策。

从政策着力点来看,最主要是纾解房企经营压力,比如苏州出台了降低预售门槛、减少预售规模限制、延期开发节点、缓缴免缴社保的四项举措,助力企业复工复产;同时,也有一些城市对限购或信贷政策进行微调,比如广东江门规定,外地户籍大专以上学历无社保也可买一套房。

点评:在这波“救市潮”中,个别城市如陕西宝鸡、浙江海宁的救市政策在发布后不久就被撤回,这也体现了“纾困,不刺激”仍是政策的主流。

LPR利率和固定利率二选一

根据央行通知,从今年3月1日起,存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作正式启动,原则上至8月31日结束。按照规定,存量房贷(不包括公积金个人住房贷款)利率重签,可选择固定利率或贷款市场报价利率(LPR)。

具体来看,今年LPR在2月、4月曾两度降息,1年期LPR年内累计下行30个基点,5年期以上LPR累计下行15个基点。假设是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,月供累计可节省90元。截至最新一期报价(11月20日),1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。至此,LPR已连续7个月保持不变。

点评:LPR政策的意义更多在于进一步推动利率市场化。对于房贷族来说,与固定利率的长期确定性不同的是,以LPR为定价基准加点的方式可以说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也需随之增加。

海南实行现房销售制度

3月7日,海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(简称《通知》),对新出让土地建设商品住房实行现房销售制度。

海南省住建厅厅长霍巨燃表示,目前,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题,《通知》提出改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

点评:从长远来看,现房销售是未来发展趋势,但全面推行现房制度前需要完善法律、法规,以保证从预售制向现房销售制的平稳过渡。

人才购房补贴政策频现

去年以来的“抢人”大战仍在持续,叠加上半年的疫情影响,今年除了人才落户政策外,多个城市在人才购房方面也出台了各类鼓励政策,其中包括购房补贴等。

比如,今年6月,浙江衢州发布的人才新政规定,给予博士研究生60平方米购房补贴(100万元左右)、硕士研究生和本科生则分别最高给予50万元、25万元左右购房补贴,教师、医生岗位的,按照相同层次人才补助标准的120%执行。11月,浙江丽水和山东烟台也分别出台引才新政,对于高校毕业生给予购房补贴,最高补贴标准分别为50万元和20万元。

点评:部分城市出台人才购房补贴政策,很大程度上是由于“稳增长”的导向,客观上也有助于市场交易的活跃。

房地产座谈会重申“房住不炒”

今年以来,中央高层两次召开房地产工作座谈会,重申“房住不炒”的主基调。7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,表示要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

12月3日,韩正在住房城乡建设部召开座谈会上再次强调,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展。

点评:高层表态显示,全国将继续坚持房住不炒的定位,也再次印证了房地产市场严管的政策导向。而参加7月座谈会的10个城市,今年几乎都加码了房地产调控。

热点城市纷纷收紧楼市调控

随着疫情稳定,多个热点城市楼市热度攀升,7月份开始,深圳、东莞、南京、杭州、成都、徐州、绍兴、台州、西安、宁波多个城市纷纷出台政策,收紧楼市调控。

比如,7月15日,深圳要求新落户居民满3年且连续缴纳36个月社保才可买房,并对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。同一天,东莞提高房价透明度,合理引导市场预期,定期发布网签房价,提高房价透明度。7月23日,南京提出离异夫妻任何一方2年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭套数计算。9月4日,杭州调整限购和贷款政策,规定父母投靠成年子女满3年方可买房。

点评:部分楼市有过热征兆的城市,通过出台调控措施,为楼市降温,从而进一步促进房地产市场的稳定发展。

商品房销售向无房家庭倾斜

在今年各地的楼市调控中,不少城市的新政都体现出对无房家庭的倾斜,保障刚性需求成为这些政策的共同点。

比如,7月22日,南京表示优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。同一天,宁波明确符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房。9月4日,杭州新政要求对热点商品住房项目,房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案,加大无房家庭房源倾斜比例。

点评:多个城市都在研究销售政策,抑制投资炒房行为,保障自住刚性需求。

南京土地竞价触顶后改“摇号”

今年8月18日,南京市规划和自然资源局挂出3宗住宅地块,与之前不同的是,按照要求,此次出让在报价触顶后,将通过现场摇号方式确定最终竞得人,成交价为最高限价加一个加价幅度。而此前南京普遍通过申报人才房建筑面积来确定最终竞得人。

同时,南京还提高了住宅和商住用地竞买保证金比例,由出让起始价的20%调整为20%-80%,热点区域不低于50%,并要求一个月内付清全部土地成交价款。

点评:作为土地出让金超千亿的城市,南京此举意在给过热的土地市场降温,同时也有利于降低房企的开发成本。

“三道红线”融资监管试点

8月20日,央行、住建部召开重点房地产企业座谈会,碧桂园、恒大、万科、融创等12家知名房企参会,会上形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。尽管座谈会内容未公布,但业内人士透露是与“三道红线” 新规有关,而且12家参会企业将作为试点。

具体来看,“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,如果“三道红线”全部踩中,开发商的有息负债将不能再增加;踩中两道,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道,增速不得超过10%;一道未中,不得超过15%。

点评:“三道红线”剑指房企高负债,目的是为了防控房地产金融风险,其对房地产行业的影响是深远的。当前,在“三道红线”新规之下,融资市场和土地市场的变化已开始显现,而各大房企也都在为了达标而加大力度降负债。

长租公寓暴雷引发多地出台租赁监管新政

在长租公寓频频暴雷的背景下,今年下半年,从中央到多个城市都出台了租赁监管新规。

9月7日,住建部官网公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中明确“不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容”,严禁租赁企业违规提供金融产品和服务。

在地方层面,杭州、成都、西安、深圳等地均出台了租赁新规。比如,今年8月17日,杭州市住房保障和房产管理局发出通知要求,从8月31日起,租赁资金均应缴入专用存款账户管理,同时,在9月30日前,“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源,应将对应房源的风险防控金缴交到位。11月17日,深圳市住房和建设局发布通知,要求住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式哄抬租赁价格,不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款。

点评:随着各地逐步推进租赁监管制度,一方面会倒逼租赁企业提高经营合法性和合规性,另一方面也加剧了优胜劣汰,行业集中度会进一步提升。

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