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加强限购 收紧房贷 这一轮调控下房价会跌吗

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(原标题:加强限购 收紧房贷 这一轮调控下市场能否降温,房价会跌吗)

从2020年底开始,以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆,中新经纬客户端注意到,7天之内,上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策,以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。住建部迅速反应,赴沪深等地调研督导。2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗?春节前市场能否迎来降温?房价有没有可能跌一波?

多位业内人士在接受中新经纬记者采访时称,多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火,避免市场短期失控,但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束,否则调控力度可能会被稀释。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势,涨幅或将有所放缓。上海打头阵,7天5地调控

1月21日,上海打响了2021楼市调控“第一枪”,上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,涉及土地、限购、信贷、税费等内容。分析认为,上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。

上海最狠的一招是堵死了假离婚这条路——夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,过去通过假离婚可以骗取购房资格,而现在即便是离婚了,对最近3年的购房仍然有影响。

实际上,在2020年下半年以来,深圳、成都等多城已明确离婚年限,不同的是,部分城市规定年限为2年,而上海升级为3年。相对来说,上海政策更严,直接阻断了通过假离婚买房的“上车”机会。

深圳则胜在了调控频次。1月19日至1月23日,深圳5天内进行了3次“打假”。

1月23日,深圳市住建局发布通知,专门启用“购房意向登记系统”,房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的,将被依法移送公安机关处理。

上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”,杭州将本轮调控推向了高潮。

今日(27日),杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,明确落户本市未满5年的,在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的,赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

“杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”严跃进解释称,过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法,而现在进行了管控。其中赠与人若是赠送房屋,那么也不能立即去购置其他房产,而受赠人要获得此类赠与房屋,也得符合购房资格。

此外,广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。1月22日,合肥发布通告称,对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈;房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续,并采取限制其买卖住房等措施。对未经法定程序在民政部门登记,擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的,依法予以取缔。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息,恶意哄抬房价的将被依法查处。

另据媒体报道,1月19日,广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信,严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

上述城市中,上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确,即限购范围内,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策,包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。在严跃进看来,“这是一个非常强的信号,即后续二手房交易方面,增值税政策升级是大概率事件。”广州“被逼”收紧房贷,京、广迂回压住楼市虚火

除了主动出击,北京、广州通过收紧贷款迂回调控楼市。

据《广州日报》报道,广州银行业接到窗口指导,个人按揭贷款也被实行“双管控”;北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。

根据报道,工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率,其中,首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点;二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。调整后,变更后首套房贷的利率为5.2%,而二套房则为5.44%。有媒体算了一笔账,如果首套房贷款300万元,期限为30年,月供将从15830.75元涨至16473.33元,每月多还642.58元。

广州为何突然出手调控?事实上,也并非突然,属于被动而为。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,2020年,广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关,二手房交易也在连续3年下降后反弹,增长22%。如今沪深都已经调控,深圳连续打补丁,广州如果再不做一些表态,实在是说不过去。

李宇嘉称,近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。如果这次真的控制住了贷款投放,热点城市快节奏的楼市交易,自然也就慢下来了。这次房贷额度管控,最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降,给楼市降温。

他预计,2021年上半年,特别是第一季度,“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。

炒房凉凉?一季度房价或放缓

近日,住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调,要坚持问题导向,发现问题及时出手,采取有针对性的措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房。住建部出手,多城调控,传递出怎样的信号?后续调控有什么趋势?房价上涨势头能不能被“按住”?

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者采访时表示,近期,上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策,大部分都是针对前期政策“打补丁”,但也指明了2021年的政策风向,传递出房住不炒的政策决心,同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动,楼市调控必然会升级加码。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,“本轮调控政策是从上而下的调控,对于短期市场有降温的作用,但并未影响这一轮上涨的根本原因,所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出,后续还要针对资金无序进入房地产进行约束,否则调控政策的力度可能会被稀释。

陈霄认为,整体来看,大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上,短期内交易热度或将有所下滑,但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势,涨幅或将有所放缓。

“只要调控,肯定是稍微能‘按’一下的。政策收紧对房源管控、销售秩序管控,肯定是有影响的。” 严跃进告诉中新经纬记者,“某种程度上来讲,市场已经明显偏离调控的预期了,这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。除了上海、合肥、杭州等城市,不排除其他地方也会收紧。”

严跃进强调,目前政策接连出台,可能会加剧市场恐慌性交易,引发房价炒作和房源炒作,这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧,今年一季度市场稍微降温都是有可能的。



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